Перепланировка в новостройке: как оформлять и во сколько обойдется согласование проекта

Перепланировка новостроек может быть необходима для удовлетворения потребностей владельцев квартир, не смотря на то, насколько современными их дома могут быть. Однако, просто спланировать и выполнить ремонт не получится. Прежде чем начать работы по перепланировке, нужно выполнить согласование проекта.

Для достижения согласия на перепланировку необходимо предоставить проект, соответствующий требованиям застройщика, управляющих организаций и муниципальных властей. Если дом не является старым зданием, то процедура оформления перепланировки будет проще, поскольку многие современные многоквартирные дома строятся с учетом возможности выполнения перепланировки. Некоторые даже сдаются с "свободной планировкой". Тем не менее, необходимо согласовать проект перепланировки в любом случае.

Перепланировку можно начинать только после получения всех разрешительных документов на работу. В зависимости от размера и сложности проекта, а также от региона, где находится дом, цена за процедуру может очень различаться. Иногда, на согласование проекта может уйти до 6 месяцев.

Следует заметить, что не все перепланировки настолько сложны, что требуют глобальных изменений в конфигурации квартиры, и возможно, достаточно лишь изменить расположение или количество внутренних перегородок. Тем не менее, в любом случае, для того, чтобы сделать жилье максимально удобным для проживания всей семьи, перепланировка может быть осуществлена при соблюдении всех необходимых правил и требований.

Какие перепланировки можно сделать в новой квартире, а какие – нет? Складывается впечатление, что всё зависит от согласований и разрешительных документов. Статья 27 ЖК РФ предусматривает, что уполномоченные органы могут не допустить перепланировку квартиры, а полный список оснований для отказа перечислен в пункте 2.10 постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года.

Но если заранее узнать, какие документы собрать и какие мероприятия возможны, то можно обезопасить свой успех. Такие работы, как увеличение общей жилой площади за счёт чердака, объединение газифицированной кухни со спальней, гостиной и другими жилыми комнатами без плотно закрывающейся двери, изменение условий проживания и эксплуатации помещений невозможны.

Из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170, следует, что устойчивость несущих стен и балок, работу инженерных систем, работу систем безопасности, целостность фасада всего дома и условия проживания и эксплуатации помещений также нельзя нарушать.

Косметический ремонт жилья, установка встроенной мебели, новых сантехнических приборов на месте старых, переделка балкона или лоджии с использованием материалов, отличных от предыдущих, не изменяя конфигурации и площади, остекление их, можно делать без специального разрешения. Некоторые работы, не связанные с вмешательством в несущие конструкции, можно согласовать по эскизу в упрощенном порядке. А при перепланировке в новостройке на проект придётся получать одобрение. Если изменения касаются несущих конструкций, то без технического заключения от автора проекта МКД не обойтись. В других случаях за проектом перепланировки потребуется обращаться в специальное бюро, имеющее допуск СРО.

Перепланировка квартиры является одним из наиболее популярных вариантов для того, чтобы преобразить свое жилище. Тем не менее, для осуществления такого рода работ необходимо оформление перепланировки квартиры, тем более, когда речь идет о жилье в новостройке.

Как правило, процесс оформления перепланировки происходит до начала ремонтных работ. Однако для тех, кто уже вступил в право собственности, а также для тех, кто торопится изменить свое жилье еще до официального приобретения его в собственность, существует процедура узаконивания после выполнения всех необходимых работ. Но стоит помнить, что оформление перепланировки после ее выполнения может доставить много проблем и значительных материальных затрат.

Оформить перепланировку, которую не было согласованно заранее, достаточно сложно. Более того, нелегализованные изменения могут стать причиной сбоев при попытке получить кредит в банке или официально сдать квартиру в аренду или продать ее. Кроме того, собственник несанкционированно перепланированного жилья может быть привлечен к административной ответственности, а это почти всегда сопровождается выплатой штрафов.

Если владелец квартиры строительного дома решил выполнить перепланировку, его следует оформлять до того, как он получит ключи от жилья. Советуем иметь в виду, что владельцы квартир в строящихся домах могут лишиться возможности оформить перепланировку, если застройщик не предоставит им технический паспорт.

Есть несколько шагов, которые необходимо выполнить для корректного оформления перепланировки:

• Заказать проект перепланировки в организации с соответствующими допусками СРО.
• Получить справку от застройщика о выполнении всех договорных обязательств.
• Подать заявление и необходимый пакет документов в жилинспекцию, включая копию договора долевого участия и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
• Дождаться официального разрешения и выполнить перепланировку.
• Получить акт, подписанный специальной комиссией из жилинспекции, после того как инспектор осмотрит обновленное помещение.
• Привлечь БТИ для выполнения обмера помещений после ремонта и составления технического паспорта.
• Зарегистрировать изменения в Росреестре, обратившись к кадастровому инженеру или в специальную организацию.

Нельзя также забывать о том, что владельцы квартир, оформленных через ипотеку, должны получить письменное разрешение от банка и компании, застраховавшей свою недвижимость от основных рисков.

Техническое заключение и проект перепланировки должны соответствовать требованиям, установленным в Приложении 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП. Обратиться за помощью к разработчикам из проектных бюро, которые хорошо знакомы с требованиями, поможет в успешном выполнении всех требований.

При оформлении перепланировки квартиры необходимо получить разрешение от государственных органов. Чтобы упростить этот процесс, многие собственники предпочитают заказывать комплексное обслуживание. При этом стоимость оформления перепланировки складывается из двух частей: цены на проект и расходов на процедуру получения разрешения. Стоимость полного комплексного обслуживания начинается от 70 000 рублей, но также возможен заказ каждого этапа отдельно.

Согласование перепланировки обычно проходит в четыре этапа. Для начала необходимо подготовить проектную документацию и собрать другие необходимые документы. Стоимость этого этапа составляет от 35 000 до 60 000 рублей, в зависимости от того, затрагиваются ли несущие конструкции.

Отдельно стоит учитывать стоимость самого проекта, включая техническое заключение. Обычно такой проект стоит порядка 25 000 рублей, если заказывать его без услуги по согласованию. Дополнительно стоимость небольшого технического заключения составляет около этой же суммы. Цена на документы может изменяться в зависимости от сложности и объема работ.

Сопровождение инспектора из МЖИ будет стоить около 20 000 рублей, а расходы на услуги техники БТИ составят 15 000 рублей. Внесение данных в ЕГРН обойдется в среднем 30 000 рублей.

В целом стоимость оформления перепланировки квартиры зависит от её площади, района, а также статуса здания. Но если заранее обратиться за помощью к специалистам, процесс согласования перепланировки может пройти быстро и без проблем.

Фото: freepik.com