Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы покупки и стоимость

Недвижимость в Германии - это все более популярный вид инвестиций для российских инвесторов. Это связано с высокой доходностью активов в этой области, экономической стабильностью и крепкой юридической защитой. Еще одним преимуществом является отсутствие каких-либо ограничений на немецком рынке для иностранных инвесторов.

Можно найти различные типы недвижимости на рынке Германии, включая квартиры, дома, замки и виллы, а также коммерческую недвижимость. Коммерческая недвижимость может включать доходные дома, отели, кафе и рестораны, офисные помещения, спорткомплексы, поля для гольфа, автосалоны, автомойки и сервисные центры, а также другие виды бизнес-площадей.

Покупка недвижимости в Германии имеет ряд преимуществ: доступность по цене, стабильность, прозрачность сделок. Инвестирование в недвижимость может принести надежность, стабильность, регулярный доход, а также прозрачность сделок и предсказуемость развития рынка. К тому же, после выхода Великобритании из Евросоюза лондонская недвижимость почти перестала быть привлекательной, и потоки инвестиций стали перераспределяться.

Согласно рейтингу, в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы входят Берлин, Франкфурт и Мюнхен. Берлинская недвижимость в 2018 году дорожала быстрее всего в мире: за год цены выросли на 20,5%. Гамбург, Мюнхен и Франкфурт также показали значительный рост цен.

Квартиры в Германии становятся все дороже из-за постоянного притока мигрантов, которые активно скупают жилье в сегменте «новостроя». Привлекательность германских городов для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы, что делает их еще более привлекательными для инвестиций. В целом, спрос на жилье в Германии превышает количество предложений, и это может оставаться так еще многие годы, поскольку строительство новых домов — дело небыстрое.

Недвижимость в Германии также привлекательна для заработка в виде дохода от аренды, который может достигать до 12% годовых. Коммерческая недвижимость также имеет свои преимущества, особенно доходные дома, офисы и общежития для студентов. Большинство жителей Германии предпочитает снимать жилье, а не покупать его, что делает доходные дома еще более привлекательными для инвесторов.

Ипотечные кредиты со ставкой 3-4% выдаются немецкими банками на покупку доходных домов. В целом, инвестирование в недвижимость в Германии может быть привлекательным и надежным способом заработка.

Выявление потенциала недвижимости в Германии

Если вы задумываетесь о приобретении жилья в Германии для последующей сдачи в аренду, стоит учесть, что на этом можно заработать около 4% доходности в год в крупных городах, таких как Берлин или Мюнхен. Однако, доходность может быть выше в менее крупных городах, например, в Вуппертале доходность составляет 8%, а в Гельзенкирхене — 9,76%. При этом следует обратить внимание на города такие, как Эссен, Дуйсбург и Дортмунд.

Российские инвесторы наиболее заинтересованы в покупке недорогих квартир для личного использования или сдачи в аренду, а также недвижимости в курортных зонах и доходных коммерческих объектов, которые также могут послужить основанием для бизнес-иммиграции. Однако, следует отметить, что спрос на коммерческие объекты очень высок, и лучшие предложения продавуются в течение считанных дней. Это также относится к квартирам в новостройках.

Приобретение доходного дома — один из наиболее выгодных вариантов вложения средств, так как ежегодный доход от аренды может составлять до 15%. Например, рентабельность доходного дома в Дортмунде на восемь квартир, которые стоят около 620 000 евро, может достигать 8% в год. Кроме того, при желании можно продать часть апартаментов по более высокой цене, чем была при их покупке. Стоит также принять во внимание постоянный рост арендных ставок, который повышает рентабельность инвестиций.

Еще одно преимущество покупки недвижимости в Германии в том, что нет никаких ограничений для нерезидентов страны на приобретение любого вида недвижимости. Любой желающий может купить объект, используя его для сдачи в аренду, перепродажи или дарения. Кроме того, собственник имеет возможность получить мультивизу или даже вид на жительство (в зависимости от объема инвестиций). И, наконец, спустя 10 лет после приобретения коммерческой недвижимости собственник освобождается от налога на прибыль при продаже такого объекта.

Если вы ищете выгодное и оптимальное решение, то можно обратить внимание на покупку недвижимости на аукционе через риелторское агентство, где возможно приобрести объекты со значительной скидкой до 50% от рыночной стоимости.

Покупка недвижимости в Германии имеет свои особенности. Этот процесс полностью прозрачен и защищен немецким законодательством. Вся финансовая сторона сделки проходит через банковский счет нотариуса и все договоренности регистрируются в государственном реестре.

Когда вы находите необходимый объект и приходите к соглашению по его стоимости, нотариус готовит проект договора продажи-покупки, который затем передается обеим сторонам для изучения и возможных корректировок.

Далее, при подписании договора, нотариус обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца. Он проводит проверку на отсутствие задолженностей по объекту.

Когда проверка прошла, нотариус открывает трастовый банковский счет, на который будущий собственник будет переводить деньги. После подписания договора, деньги с покупателя перечисляются на этот счет через 20-30 дней.

После регистрации прав на нового владельца, продавец получает деньги. Для оформления купленного объекта нотариус отправляет документы в ведомство по регистрации недвижимости в Германии under the name Grundbuchamt, а затем покупатель получает выписку из книги регистрации собственности.

В целом, процесс покупки и регистрации занимает около двух месяцев.

Недвижимость в ФРГ: какие налоги нужно учесть

Важно знать, что при покупке недвижимости в Германии покупатель обязан уплатить специальный налог на приобретение недвижимости, а также выплатить комиссию риелтору. Однако становление собственником происходит только после полной оплаты налога на приобретение недвижимости.

Помимо налога на приобретение, покупатель также должен будет уплатить нотариальные расходы, которые составляют около 1-1,5% от стоимости объекта, и комиссию риелтора, которая варьируется от 3,5 до 6% от стоимости объекта.

Если же вы решили выкупить недвижимость до ее публичного продажи по фиксированной цене (ниже, чем средняя рыночная), то это является одним из самых привлекательных вариантов приобретения недвижимости в Германии.

Примеры выкупа недвижимости можно посмотреть на сайте компании.

Цены на недвижимость

На первом месте в списке рекомендаций – расположение. На восточной части Германии, стоимость квадратного метра недвижимости ниже, чем на западной. Если вы планируете получить прибыль, то следует рассмотреть варианты на западе страны, но, также учтите, что за разный регион и год постройки дома нужно платить по-разному.

Берлин, в 2019 году был лидером по ценам на недвижимость. Здесь распределение на «восток» и «запад» также актуально. Восточный Берлин предлагает покупателям квартиры со стоимостью около 2000 евро за квадратный метр, что в полтора раза дешевле, чем цена на приобретение недвижимости в Мюнхене.

По частным домам, имеются свои правила: дом площадью 180 квадратных метров южной части страны стоит приблизительно 390 тысяч евро, на западе и севере Германии цены ниже, и можно приобрести такой жилой объект за 200 тысяч евро. В свою очередь, восточная часть страны может предложить варианты ниже цены, примерно за 150 000 евро.

В Земле Северный Рейн–Вестфалия, можно купить доходный дом в пределах 90 000 – 400 000 евро. Например, доходный дом в Эссене площадью 375 квадратных метров приносит доход 30 000 евро в год и стоит около 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год – 91 100 евро. При покупке отелей, стоимость может достигать нескольких миллионов евро при расположении в исторических частях крупных городов.

Если речь идет о коммерческой недвижимости, то ее стоимость зависит от размеров города. Если рассматривать примерно одинаковую площадь недвижимости в Земле Северный Рейн-Вестфалия, то 473 квадратных метра здания в Кельне стоят больше полутора миллиона евро, а 456 квадратных метров в Райнберге – в пять раз меньше.

В поисках доступной недвижимости в Германии? Компания DEM GROUP GmbH предлагает свои услуги и поделилась с нами полезной информацией.

Согласно выдержке, обращаясь в риелторское агентство, можно быть уверенным, что сделка совершается в соответствии с немецким законодательством. К тому же, риелтор освободит вас от необходимости присутствия при заключении договора. В большинстве агентств предоставляют услуги по управлению недвижимостью в Германии, если у вас нет для этого времени или возможности. Если вы стремитесь купить недвижимость в Германии быстро и с максимальной экономией, то лучше обратиться в риелторское агентство, специализирующееся именно на этой стране.

DEM GROUP GmbH - международное агентство, работающее в Германии, России и Казахстане, что значительно упрощает процесс покупки недвижимости. Компания специализируется на работе со всеми видами недвижимости Германии, включая дешевую аукционную недвижимость, квартиры со вторичного и первичного рынка, коммерческие и доходные объекты, а также эксклюзивные предложения от собственников.

На сайте www.demgroup.ru можно самостоятельно ознакомиться с актуальными ценами и воспользоваться функциями подбора по городам, регионам и типу недвижимости.

Фото: freepik.com